Družstevní byt: 7 úskalí, která byste měli znát před koupí

Nemožnost volně prodat byt bez souhlasu družstva

Každý, kdo někdy uvažoval o družstevním bydlení, se musel potýkat s jeho největší slabinou - omezenou možností nakládat s bytem podle vlastních představ. Není to jako s bytem v osobním vlastnictví, kde můžete jednoduše říct prodávám a je to.

Představte si situaci: konečně jste našli kupce na váš družstevní byt, ale ouha - musíte projít schvalovacím procesem družstva. Je to jako když představujete nového partnera rodičům - nikdy nevíte, jak to dopadne. Družstvo může říct ne, a vy jste zpátky na začátku.

Papírování a administrativa? To je teprve zábava! Smlouvy, dokumenty, potvrzení... a samozřejmě poplatky. To vše zabere mnohem víc času než běžný převod bytu v osobním vlastnictví. A co teprve když stanovy družstva obsahují další speciální podmínky - třeba že musíte být členem minimálně pět let, než můžete byt prodat.

Máte na bytě úvěr? Tak to se připravte na další kolečko byrokracie. Není divu, že spousta lidí při pohledu na tuhle překážkovou dráhu raději couvne a koupí si byt v osobním vlastnictví. Kdo by se jim divil?

A teď to nejlepší - banky se na družstevní byty tváří dost kysele. Půjčit si na ně je složitější a většinou i dražší. To znamená, že váš okruh potenciálních kupců se zmenšuje jen na ty, kteří mají buď vlastní prostředky, nebo jsou ochotni přistoupit na méně výhodné podmínky financování.

Tohle všechno se bohužel odráží i v ceně - družstevní byty bývají levnější než byty v osobním vlastnictví. Je to jako když prodáváte auto s určitým omezením - těžko za něj dostanete plnou cenu.

Nelze použít byt jako zástavu hypotéky

Kdo by si pomyslel, že pořízení družstevního bytu může být takovou překážkovou dráhou? Největší kámen úrazu je nemožnost použít byt jako zástavu pro hypotéku. Je to jako mít auto, které nemůžete pojistit - prostě to nefunguje tak, jak byste potřebovali.

Znám spoustu mladých lidí, kteří narazili na tuhle nepříjemnou realitu. Místo klasické hypotéky musí lovit jiné, často mnohem méně výhodné způsoby financování. Banky sice nabízejí úvěry na družstevní podíl, ale upřímně? Ty podmínky vám můžou pěkně zamotat hlavu - vyšší úroky, přísnější pravidla a často musíte mít ještě nějakou jinou nemovitost jako zástavu.

A co teprve, když potřebujete v bytě něco rekonstruovat? Nemůžete si vzít úvěr se zástavou bytu, jako by to šlo u bytu v osobním vlastnictví. To je jako mít svázané ruce přesně ve chvíli, kdy potřebujete nejvíc volnosti.

Tohle všechno nejvíc dopadá na mladé rodiny nebo singles, co nemají našetřeno. Kolikrát musí vzít zavděk předraženým nájmem nebo se stěhovat někam, kde by původně ani bydlet nechtěli. Je to jako začarovaný kruh - chcete vlastní bydlení, ale podmínky vás nutí zůstat v nájmu.

Když pak člověk chce družstevní byt prodat, může to být další oříšek. Spousta potenciálních kupců se družstevnímu bydlení vyhýbá jako čert kříži, právě kvůli složitému financování. A ruku na srdce - kdo by se jim divil?

Je to škoda, protože družstevní byty bývají často cenově dostupnější. Ale ta finanční svázanost je prostě velké mínus. Proto hodně lidí raději sáhne po dražším bytě v osobním vlastnictví - aspoň vědí, že s ním můžou v budoucnu svobodně nakládat.

Omezené možnosti stavebních úprav a rekonstrukcí

Bydlíte v družstevním bytě a chcete ho vylepšit? Pak si nejdřív sedněte a připravte se na pořádnou porci byrokracie. Bez souhlasu družstva totiž nemůžete udělat prakticky žádnou větší změnu - a věřte mi, někdy je to opravdu na dlouhé lokte.

Představte si situaci: konečně máte našetřeno na vysněnou moderní kuchyň, ale ouha! Nejste vlastník, ale jen člen družstva. To znamená, že i když máte peníze i plány, musíte nejdřív všechno konzultovat s družstvem. A to může trvat.

Jasně, výměnu baterie nebo malování si uděláte bez ptaní. Ale už třeba instalace klimatizace nebo změna dispozic bytu? To je jiná písnička. Družstvo bude chtít vidět projekty, posudky a kdo ví co ještě. A to nemluvím o tom, že možná budete potřebovat i souhlas sousedů.

S penězi je to taky zamotané. Zatímco majitelé bytů si můžou vzít hypotéku a ručit bytem, vy jako družstevník tuhle možnost nemáte. Zbývají vám spotřebitelské úvěry nebo šetření - a to už tak růžově nevypadá, co?

Zapomeňte taky na některé moderní vylepšení. Chtěli byste solární panely nebo novou lodžii? Družstvo může říct ne, i kdyby to pro vás byla super investice. Musí totiž myslet na všechny členy a na to, jak bude dům vypadat jako celek.

A ten čas! Zatímco soused ve vlastním bytě už má dávno hotovo, vy pořád čekáte na razítka a povolení. Je to jako běh na dlouhou trať - musíte být trpěliví a připravení na to, že některé plány prostě nevyjdou podle vašich představ.

Nutnost dodržovat stanovy a pravidla družstva

Život v družstevním bytě má svá specifika, a upřímně? Není to vždycky procházka růžovým sadem. Musíte se připravit na to, že vás budou svazovat mnohem přísnější pravidla než u vlastního bydlení. Představte si, že chcete vyměnit okna nebo zrekonstruovat koupelnu - i takové běžné úpravy musíte nejdřív projednat s družstvem.

Nemůžete si jen tak říct tohle je můj byt, udělám si s ním, co chci. Každá větší změna vyžaduje souhlas družstva, a někdy to může být docela otravné papírování. Třeba když jsem chtěl pronajmout svůj byt na pár měsíců, musel jsem projít celým kolečkem schvalování.

Podnájem? To je kapitola sama pro sebe. Některá družstva jsou v tomto ohledu přísná jak dozorci ve věznici. Buď vám to rovnou zakážou, nebo vás zavalí tolika podmínkami, že vás přejde chuť o podnájem vůbec uvažovat.

A co teprve ta pravidla pro běžný život! Kdy můžete věšet prádlo na balkóně, jak dlouho můžete grilovat, jestli můžete mít kočku... Porušíte-li nějaké pravidlo, můžete se dočkat nejen nepříjemného dopisu, ale v nejhorším případě i vyloučení z družstva.

Rozhodování o společných věcech taky není žádný med. Na členské schůzi se odhlasuje něco, s čím nesouhlasíte? Smůla, budete se muset podřídit. Ať už jde o novou fasádu, výměnu výtahu nebo zvýšení příspěvků do fondu oprav.

Komunikace s družstvem často připomíná návštěvu úřadu z dob minulých. Všechno musí být na papíře, všechno má své lhůty a postupy. Spontánnost a rychlá řešení? Na to v družstevním bydlení zapomeňte. Je to jako být součástí velkého soukolí, kde se každé kolečko musí točit přesně podle předpisů.

Vyšší měsíční platby kvůli splátkám anuity

Bydlení v družstevním bytě má svá specifika, a jedno z nich vám může pořádně zamotat hlavu - jsou to ty extra platby navíc každý měsíc. Znáte to, myslíte si, že máte všechno spočítané, a pak vás překvapí ta slavná anuita.

Představte si situaci - konečně jste našli vysněný byt v družstvu, složili jste pěknou sumičku za družstevní podíl a těšíte se na své nové bydlení. Jenže pak přijde první vyúčtování a vy koukáte jak zjara. K běžným poplatkům za služby a fond oprav vám naskočí další tisícovky navíc. To proto, že družstvo kdysi vzalo úvěr třeba na zateplení nebo novou střechu.

Nejhorší na tom je, že s tím nic nenaděláte. Nemůžete přijít a říct: Tento měsíc mi to nevychází, můžu platit míň? Prostě musíte platit jako všichni ostatní, podle velikosti bytu. A teď si představte mladou rodinu s hypotékou nebo babičku s důchodem - není to zrovna příjemná situace.

Tyhle platby navíc vás můžou pronásledovat klidně dvacet nebo třicet let. Není cesty ven - i kdybyste se rozhodli byt prodat, nový majitel to zdědí s vámi. Je to jako nekonečný příběh splácení, který se předává z člena na člena.

Co je často k vzteku - některá družstva nejsou zrovna přeborníci v komunikaci. Zkuste se zeptat, kolik přesně platíte na úvěr a kolik na běžný provoz. Často je to jako luštit hieroglyfy. A kdo by chtěl platit něco, o čem vlastně pořádně neví, co to je?

Proto než skočíte po družstevním bytě jako po čerstvě upečeném koláči, pořádně si proklepněte, do čeho jdete. Zjistěte si nejen cenu bytu, ale hlavně kolik vás to bude stát každý měsíc. A nezapomeňte se poptat, jestli družstvo neplánuje další velké akce - novou fasádu nebo třeba výtah. Mohli byste se totiž docela nepěkně spálit.

Nemožnost pronajímat byt bez povolení družstva

Znáte ten pocit, když potřebujete na rok odjet za prací a nevíte, co s bytem? U družstevního bydlení to není vůbec jednoduché. Pronájem družstevního bytu totiž není jen tak - potřebujete písemný souhlas představenstva družstva. A to je teprve začátek.

Zatímco s bytem v osobním vlastnictví si můžete dělat prakticky co chcete, u družstevního bydlení máte svázané ruce. Bez posvěcení od družstva nemůžete nikomu byt pronajmout, ani kdybyste chtěli. A co je horší? Družstvo může váš požadavek zamítnout, aniž by muselo vysvětlovat proč.

Představte si situaci - našli jste skvělého nájemce, ale musíte projít byrokratickým kolečkem. Čeká vás papírování, trojstranná smlouva mezi vámi, družstvem a nájemcem. Kdo by se v tom měl vyznat? Není divu, že spousta potenciálních nájemců radši vezme nohy na ramena.

A to není všechno. Družstva často chtějí za souhlas s pronájmem extra poplatky. K tomu připočtěte časové omezení - většinou rok nebo dva, pak musíte žádat znovu. To je jako házet klacky pod nohy všem zúčastněným.

Co když musíte nečekaně pečovat o nemocnou maminku v jiném městě? Nebo vám nabídnou skvělou pracovní příležitost v zahraničí? S družstevním bytem to není tak snadné jako prostě jen předat klíče a inkasovat nájem.

Pozor na pokušení pronajmout byt bez souhlasu družstva. Můžete přijít nejen o členství v družstvu, ale i o střechu nad hlavou. Navíc riskujete problémy s pojištěním a odpovědností za škody. Je to jako chodit po tenkém ledě - nikdy nevíte, kdy se pod vámi prolomí.

Družstevní byt je jako půjčená kniha - nemůžete s ní dělat, co chcete, musíte se řídit pravidly a nikdy není skutečně vaše

Radmila Procházková

Družstvo může odmítnout nového člena

Znáte ten pocit, když chcete prodat družstevní byt a narazíte na nečekanou překážku? Družstvo totiž může odmítnout přijetí nového člena, i když už máte kupce a dohodli jste se na ceně. Je to jako když vám někdo drží klíče od vašeho vlastního bytu.

Nevýhody družstevního bytu	Byt v osobním vlastnictví
Nemožnost použít byt jako zástavu pro hypotéku	Lze použít jako zástavu pro hypotéku
Nutnost souhlasu družstva při stavebních úpravách	Vlastník rozhoduje sám o úpravách
Omezené možnosti pronájmu bytu	Neomezené možnosti pronájmu
Povinné členství v družstvu	Bez povinného členství
Nemožnost přímého prodeje bytu	Možnost přímého prodeje bytu

Představte si situaci: našli jste ideálního kupce, podali jste ruku na dobré ceně, ale pak přijde studená sprcha. Družstvo prostě řekne ne. A důvody? Ty můžou být různé - třeba že potenciální kupec někdy v minulosti nedodržoval domovní řád v jiném bytě, nebo že družstvo prostě nemá dobré zkušenosti s jeho rodinou.

A co teprve když řešíte dědictví! I když je všechno černé na bílém v závěti, družstvo může dědici členství zamítnout. V takovém případě dostane dědic jen vypořádací podíl - a to je často mnohem méně, než kolik byt skutečně stojí. Zvlášť v Praze nebo jiných velkých městech může jít o pořádný rozdíl.

Stanovy družstva sice mají nějaká pravidla, ale často jsou to jen obecné podmínky jako plnoletost nebo čistý trestní rejstřík. Družstvo si ale může přidat další požadavky podle svého uvážení. Je to trochu jako hrát hru, kde se pravidla mění za pochodu.

Proto taky družstevní byty často stojí méně než ty v osobním vlastnictví. Kdo by taky chtěl kupovat byt, když nemá jistotu, že ho družstvo přijme za člena? Pro prodávající to znamená menší okruh zájemců a často i delší dobu prodeje.

Sice můžete jít k soudu, když s rozhodnutím družstva nesouhlasíte, ale upřímně - kdo má čas, peníze a nervy na dlouhé soudní tahanice? Proto je lepší nejdřív zajít za představenstvem družstva a všechno si vyjasnit. Jak se říká, lepší je předcházet problémům, než je pak složitě řešit.

Riziko finančních problémů celého družstva

Když se řekne družstevní bydlení, většina z nás si představí bezstarostné bydlení ve vlastním. Realita ale může být složitější. Největší riziko představují finanční problémy celého družstva, které dokážou pořádně zamíchat kartami i těm nejpoctivějším platičům.

Představte si situaci, kdy váš soused přestane platit příspěvky do fondu oprav. Zní to jako malichernost? Jenže když takových zapomětlivých sousedů přibývá, družstvo se může ocitnout v pěkné bryndě. Najednou není na plánovanou opravu střechy nebo výměnu výtahu. A hádejte, kdo to nakonec zaplatí? Správně - my všichni ostatní.

V tom nejhorším scénáři může dojít i k prodeji celého domu. To není strašení, ale realita, která už potkala nejedno družstvo. Zatímco ve vlastním bytě jste pánem svého osudu, v družstevním bytě jste tak trochu rukojmím kolektivního rozhodování.

Co když si družstvo vezme úvěr na zateplení a pak ho nedokáže splácet? Banka nebude brát ohledy na to, že zrovna vy platíte všechno včas. Může po vás chtít extra peníze, se kterými jste nepočítali. A to umí pořádně zacloumat s rodinným rozpočtem.

Proto než skočíte po zdánlivě výhodné nabídce družstevního bytu, proklepněte si důkladně hospodaření družstva. Zajímejte se o účetní závěrky, stav fondu oprav a případné dluhy. Může vám to ušetřit spoustu bezesných nocí.

Nezapomeňte taky, že družstvo může řešit různé právní tahanice nebo nevyjasněné majetkové vztahy. To všechno může později prasknout jako časovaná bomba a vytáhnout vám z peněženky další peníze. Navíc, když se družstvo dostane do potíží, hodnota vašeho bytu může jít rychle dolů. A to není zrovna příjemná představa, že?

Omezené rozhodování o společných prostorách domu

Život v družstevním bytě má svá specifika a někdy i zádrhely. Největší omezení přichází při rozhodování o společných prostorách, kde nemáme tak volnou ruku, jak bychom si přáli. Vždyť kdo by nechtěl mít možnost vymalovat si chodbu podle svého vkusu nebo nainstalovat lepší osvětlení?

Realita je ale jiná. I ta nejmenší změna musí projít přes představenstvo družstva. Chcete si zpříjemnit posezení na chodbě hezkými květinami? Potřebujete nutně klimatizaci a venkovní jednotku na fasádě? Na všechno potřebujete souhlas. Je to jako když musíte žádat rodiče o povolení přestavět si pokoj - jen s tím rozdílem, že tady čekáte na verdikt mnohem déle.

Byrokracie a dlouhé čekání - to jsou slova, která družstevníkům často zvedají tlak. Máte skvělý nápad na modernizaci společné prádelny? Připravte se na měsíce čekání, než se váš návrh vůbec projedná. A co teprve, když nastane havárie! Zatímco majitelé bytů v osobním vlastnictví mohou okamžitě jednat, my družstevníci musíme trpělivě vyčkávat na rozhodnutí shora.

Představte si situaci, kdy chcete na chodbu instalovat bezpečnostní kamery. Logický krok pro zvýšení bezpečnosti, řeknete si. Ale i takové rozhodnutí musí projít schvalovacím procesem, který může trvat nekonečně dlouho. A co když většina nesouhlasí? Váš dobrý úmysl padá pod stůl.

Společné prostory jsou zkrátka jako veřejný prostor - všichni ho využíváme, ale nikdo nemá poslední slovo. Ať už jde o barvu fasády, typ vchodových dveří nebo uspořádání předzahrádky, vždy musíme najít společnou řeč. A upřímně? Ne vždycky se to povede ke spokojenosti všech.

Nutnost účasti na členských schůzích

Bydlení v družstevním bytě je skvělá věc, ale ruku na srdce - členské schůze dokážou pořádně zavařit. Však to znáte - přijdete z práce unavení a místo odpočinku musíte na několikahodinové jednání.

Povinná účast na schůzích je asi ta největší otrava. Buď tam musíte přijít osobně, nebo sehnat někoho, kdo vás zastoupí. A co když zrovna pracujete na směny nebo často služebně cestujete? To pak člověk musí dělat hotové gymnastické sestavy, aby to všechno skloubil.

Na schůzích se přitom rozhoduje o věcech, které se týkají přímo vašeho bydlení. Rekonstrukce, opravy, rozpočet - všechno podstatné se řeší právě tam. Když nepřijdete, nemůžete pak nadávat, že se vám nelíbí nová fasáda nebo výše příspěvků do fondu oprav.

Upřímně, kdo má čas prosedět celý večer na schůzi? Zvlášť když se někteří sousedé rádi poslouchají a z každé maličkosti udělají hodinovou debatu. A to nemluvím o těch hromadách papírů a dokumentů, co si máme prostudovat předem. Účetní závěrka? Stanovy? Pro běžného člověka to není zrovna oddechové čtení.

Nejhorší jsou ty sousedské vztahy. Paní z druhého patra chce nový výtah, pan domácí kutil ze třetího to považuje za vyhozené peníze a radši by opravil střechu. A vy jen sedíte a posloucháte, jak se dohadují. Někdy to připomíná spíš reality show než konstruktivní jednání.

Pro ty tišší z nás je to obzvlášť náročné. Zkuste před třiceti sousedy vysvětlit, proč nesouhlasíte s navrhovaným řešením. To by se radši propadli do země! Ale co naplat - družstevní bydlení prostě znamená i tohle.